Un fenómeno que crece en la ciudad de Buenos Aires es el de las donaciones como medio de planificar la herencia, y advierten que seguirá así en los próximos meses, mientras se acerca la vigencia de la norma local que obliga a contar con estudio de agrimensor ante de formalizar una escritura.
Según estadísticas del Colegio de Escribanos, 1 de cada 3 operaciones inmobiliarias hoy son donaciones en la ciudad de Buenos Aires. Aunque en 2021, en total hubo 11.282 escrituras por donaciones, hasta agosto ya se habían realizado 7.508, por lo que este año se superará esa cifra ampliamente.
Las donaciones crecen desde hace 2 años, cuando se eliminó la observabilidad de los títulos por parte de los herederos, luego en la sucesión. Esta inseguridad hacía que esos inmuebles perdieran valor comercial, si habían sido donados, y les quitaba eficacia para planificar la herencia. De hecho, en 2018 se hacía una donación cada 17 operaciones inmobiliario, según el Colegio de Escribanos.
Los nuevos costos de contratar a un agrimensor
Pero el escribano Adrián Comas comentó que también hay un tema catastral importante en estos últimos meses, ya que desde enero será aplicable la ley de la ciudad de Buenos Aires que exige un estudio de agrimensor para la transferencia de inmuebles.
Está en vigor ya una ley de la ciudad de Buenos Aires, junto a su reglamentación, que suma como requisito para las transferencias dominiales de inmuebles, la previa “constitución de un estado parcelario” sobre los inmuebles ubicados en este territorio, aunque se exigirá desde enero próximo en algunos casos, explicó.
Para cumplir con este requisito se deberá contratar a un agrimensor, de forma similar a lo que ya ocurre desde hace muchos años en inmuebles de provincia de Buenos Aires, indicó.
Para realizar una escritura en la ciudad de Buenos Aires, habrá un nuevo costo
Este requisito se empezará a exigir desde enero de 2023 para casas y lotes; a partir de julio 2023, para unidades funcionales de edificios que tengan menos de 20 unidades, y a partir de enero 2024, para unidades funcionales de edificios que tengan más de 20 unidades, precisó.
Se exigirá el estudio de agrimensor en todos los casos si la unidad tiene más de 1,50 metros cuadrados de superficie descubierta o se encuentra en el último piso, que es donde se pueden hacer nuevas construcciones, aclaró.
Por este motivo, muchas personas aprovecharán para poner en orden su herencia, realizando las donaciones de inmuebles que ya tengan decididas durante noviembre y diciembre, afirmó.
Qué otros costos fijos se incrementan después de diciembre
Salvo algunos gastos fijos u honorarios mínimos que pueden variar durante el año por la inflación mensual, la base imponible sobre la que se calcula el costo para realizar una escritura pública de donación gratuita de inmueble, es la valuación fiscal y el VIR (valor inmobiliario de referencia), comentó Comas.
Estas valuaciones se mantienen inalterables de enero a diciembre de un mismo año calendario, por lo que, en los últimos meses del año, debido a la inflación y la cotización del dólar, el gasto real de realizar una donación es menor que en los primeros, recordó.
Además, apenas comience enero 2023, estarán rigiendo las nuevas valuaciones y VIR, que harán mucho más oneroso el costo de estas escrituras, puntualizó.
Con vistas al Impuesto sobre los Bienes Personales, se desconcentran patrimonios
¿Se pagan menos impuestos a fin de año?
Considerando el cierre impositivo de personas humanas al 31 de diciembre y las declaraciones juradas del Impuesto sobre los Bienes Personales, se decide muchas veces distribuir el patrimonio familiar con el traspaso generacional de algunos inmuebles, con o sin reserva de usufructo vitalicio, considero.
Esto permite desconcentrar el patrimonio, que actualmente estaría en cabeza de los padres, ya aprovechar ventajas en las valuaciones y los mínimos no imponibles, o evitar el peligro de un nuevo impuesto a la riqueza, manifestó.
Comas abundó que por ahora las donaciones gratuitas de inmuebles ubicados en la ciudad de Buenos Aires no están gravadas por impuesto a la herencia, que grava las donaciones gratuitas de inmuebles ubicados en la Provincia de Buenos Aires.
En realidad, la última ley de Consenso Fiscal alienta a las provincias y la ciudad de Buenos Aires a generalizar el impuesto a la herencia por todo el país.
De todos modos, para aprovechar las ventajas de no dejar la escritura para el año próximo, conviene comenzarla con tiempo porque el trámite exige pedido previo de los certificados y algunos organismos tienen mayores demoras o ya cierran a mitad de diciembre, alertó Comas.