El mercado de bienes raíces de Nueva York experimenta un panorama crítico debido a que los alquileres llegaron a su pico máximo en varias zonas de la jurisdicción. Los expertos atribuyen el drástico aumento al efecto de una ley que entró en vigor el año pasado e introdujo nuevas regulaciones. No obstante, según las disposiciones, existen ciertos límites para el incremento que deben ser respetados.

Aumento de alquileres en Nueva York: las disposiciones de la ley

En junio de 2025, la ley FARE (Fairness in Apartment Rental Expenses) entró en vigor en Nueva York.

Esta normativa prohíbe a los agentes inmobiliarios que representan a los propietarios cobrar comisiones a los inquilinos.

Además, introdujo la obligación de revelar otros gastos que la persona debe pagar en sus anuncios y contratos de alquiler, según detalló el gobierno de NYC.

Estas nuevas regulaciones, junto con las disposiciones estatales de Estabilidad y Protección de la Vivienda, podrían provocar mayores incrementos. No obstante, según la administración de Nueva York, la ley establece ciertos límites según el tipo de propiedad.

El 30 de junio de 2025, la Junta de Directrices de Alquiler de la Gran Manzana adoptó unas normas que se aplican a los contratos de arrendamiento de los departamentos con control o “rent stabilized” que comiencen entre el 1° de octubre de 2025 y el 30 de septiembre de 2026:

• Para un contrato de arrendamiento de un año que comience el 1° de octubre de 2025 o después, y el 30 de septiembre de 2026 o antes: umbral del 3%.
• Para un contrato de arrendamiento de dos años que comience el 1° de octubre de 2025 o después, y que finalice el 30 de septiembre de 2026 o antes: límite del 4,5%.

El problema recae en los departamentos sin regulación, que están dentro del mercado libre.

En este tipo de inmuebles, no hay límite legal al aumento del alquiler. De este modo, el propietario puede incrementar el valor, pero debe avisar con anticipación (30, 60 o 90 días, según el caso).

Asimismo, el precio del alquiler debe ajustarse de manera razonable, en función de la inflación. Si esto no se respeta, el inquilino puede presentar acciones legales.

Cuál fue el promedio de los alquileres en Nueva York en marzo de 2026

A finales de marzo de 2026, el precio de los alquileres en Nueva York continuó en aumento, y no se trató de una situación que solo afecta a la zona céntrica.

En Brooklyn, por ejemplo, el alquiler promedio también llegó a cerca de 4300 dólares mensuales.

De acuerdo con las estimaciones de Zillow, el precio promedio actual a pagar por un alquiler en la Gran Manzana es de US$3500.

Esto supera a otras zonas, como Los Ángeles, California (media de US$2665); Dallas, Texas (US$1950); Miami, Florida (US$3150); y Chicago, Illinois (US$2000).

En ese sentido, la jurisdicción se enfrenta a las siguientes problemáticas, según los expertos:

• Diferencia en los salarios: más del 80% de los solicitantes en Nueva York percibe menos de 40 veces el valor del alquiler, que es el requisito estándar para la aprobación de una solicitud.
• Inflación: los precios en áreas como Nueva York, Newark y Jersey City crecieron por encima del Índice de Precios al Consumidor general.
• Unidades estabilizadas: las propuestas de congelación de rentas generan debate, ya que los analistas sugieren que los propietarios trasladarán esos costos a los inquilinos del mercado libre.

En diálogo con New York Post, Jordan St. John, un experto en bienes raíces, advirtió que no espera ningún alivio para abril.

Por el contrario, afirmó que la diferencia entre lo que ganan los trabajadores y el costo de vida se amplía en la ciudad, lo que finalmente excluye a las familias de clase media y a los profesionales jóvenes del mercado.

El impacto de la nueva ley en los alquileres de Nueva York

En lugar de ayudar a los inquilinos, la ley FARE “obligó a los propietarios a incluir esta comisión en el alquiler, lo que ahora ha elevado el precio”, analizó John.

A su vez, la Ley de Estabilidad y Protección de la Vivienda, que impuso estrictas limitaciones a los propietarios y les prohibió aplicar bonificaciones por viviendas vacías, impactó de forma drástica en los valores a pagar por el alquiler.

Los expertos coinciden en que estas regulaciones elevan el alquiler de los apartamentos con renta regulada en un 20% para los nuevos inquilinos y convierten en permanentes los alquileres preferenciales.

“Lo que sucede es que, como los propietarios no pueden realmente liberar esos apartamentos y obtener una rentabilidad decente por ellos, muchos de esos inmuebles obviamente no salen al mercado libre”, explicó Gary Malin, director de operaciones de Corcoran.

Como consecuencia, existe “un inventario de propiedades que podrían estar disponibles, pero no lo están porque el dueño no puede permitirse renovarlas, adaptarlas a la normativa vigente y obtener algún retorno de su inversión”, sostuvo.

Según Malin, para compensar este déficit, los propietarios “van a cobrar más dinero a los inquilinos del mercado libre”.

“Uno empieza a darse cuenta de que, si bien la gente puede haber implementado todas estas políticas con las mejores intenciones para ayudar a resolver un problema, los resultados demuestran que no han funcionado”, manifestó.