Tras la derogación de la Ley de Alquileres, el mercado inmobiliario se rige bajo las normativas establecidas en el Código Civil y Comercial de la Nación. De esta manera, las partes son las encargadas de determinar cómo se conformarán los contratos de locación.
No obstante, hay otras reglamentaciones vigentes que continúan aplicando tanto para los inquilinos como los propietarios. Una de ellas es el derecho de usucapión, ¿de qué se trata y en qué casos aplica?
Alquileres: ¿qué es la usucapión y desde cuándo rige?
En Argentina existe el derecho de usucapión. Se trata de un modo de adquisición de la propiedad basado en la posesión continua e ininterrumpida de un inmueble durante un lapso de tiempo.
Existen diferentes tipos, por los cuales la persona que reside en el inmueble podría obtener la titularidad sin tener que abonar una renta:
Usucapión larga (20 años)
Se aplica cuando una persona posee un inmueble de manera pública, pacífica e ininterrumpida durante 20 años, sin necesidad de título ni buena fe. No se requiere probar que la posesión comenzó con un justo título.
Usucapión corta (10 años)
Se aplica si la persona tiene justo título (por ejemplo, una escritura que luego se declaró inválida) y actuó de buena fe. Debe poseer el inmueble durante 10 años ininterrumpidos.
Un inquilino dejará de abonar su contrato transcurrido este tiempo
Las personas que pueden reclamar el derecho de usucapión son aquellas que han ingresado ilegalmente a una propiedad o el contrato, por algún motivo, se declaró inválido.En cambio, los inquilinos no pueden solicitar la usucapión mientras dure el contrato de alquiler, porque la posesión no es en concepto de dueño.
Alquileres.
¿Desde cuándo comienza a correr el plazo de usucapión para los inquilinos?
La persona debe dejar de abonar el alquiler y comenzar a comportarse como dueño de la propiedad. En estos casos, tendrá que, por ejemplo:
- Dejar de reconocer al propietario.
- Hacer mejoras sustanciales en la propiedad.
- Pagar impuestos y servicios a su nombre.
- Si el propietario acepta la situación sin hacer reclamos legales por 20 años, el inquilino podría iniciar un juicio de usucapión.
¿Cómo solicitar una usucapión?
El interesado debe presentar una demanda judicial para que un juez reconozca su derecho. En general, se le solicitará cumplir con los siguientes requisitos:
- Prueba de la posesión (testigos, pagos de impuestos, mejoras realizadas).
- Que no haya interrupciones en la posesión.
- Que no haya reclamos del dueño original en el período establecido.
Si el juez le da la razón, la persona obtiene el título de propiedad mediante sentencia.