En los últimos meses, las desarrolladoras vienen ajustando presupuestos y reformulando proyectos para sostener la rentabilidad. Con los costos en alza y una demanda más selectiva, el peso de los impuestos volvió a ocupar un lugar central en las decisiones del sector. Según la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), el 52,53% del costo total de una obra se destina a tributos, entre IVA, tasas municipales e Ingresos Brutos.
Como los precios de venta apenas subieron cerca del 20% en los últimos dos años, muchas empresas decidieron reducir metros, replantear etapas o enfocarse en unidades más pequeñas y de menor riesgo para poder avanzar.
“En muchos casos, el Estado se lleva más que cualquier proveedor de materiales o mano de obra. Esta es la verdadera distorsión”, explicó Mali Vázquez, directora ejecutiva de la CEDU.
A la presión impositiva se agrega el aumento constante de los costos, que en los últimos dos años aumentó entre un 120% y un 140%, mientras que los precios de venta solo lo hicieron cerca del 20%. Este panorama redujo los márgenes de ganancia y frenó la puesta en marcha de nuevos proyectos.
“Hoy estamos en una situación sin rentabilidad y eso desalienta la construcción”, agregó Vázquez. Aunque los insumos subieron fuerte, las desarrolladoras coinciden en que el mayor obstáculo no está allí, sino en la estructura tributaria que encarece el producto final.
Algunas desarrolladoras optaron por reducir metros, replantear etapas o enfocarse en unidades más pequeñas y de menor riesgo para poder avanzar.
El impuesto más distorsivo
Uno de los impuestos que más preocupa al sector es Ingresos Brutos, con una alícuota promedio del 2%. Aunque el porcentaje parece bajo, su impacto se siente en toda la cadena. Cada eslabón -desde el fabricante de materiales hasta la venta final del inmueble- paga el tributo y ese costo se va sumando en cada paso.
“El resultado es un precio final más alto para el consumidor y un margen más estrecho para el desarrollador, que termina compitiendo con un sobrecosto artificial creado por la propia estructura tributaria”, señaló Andrés Brody, CEO de BrodyFriedman.
A los impuestos nacionales y provinciales se suman otros locales. La plusvalía urbana, también llamada Derecho para el Desarrollo Urbano y Hábitat Sustentable, puede superar el 20% del costo por metro cuadrado, según la zona y el tipo de proyecto. El Impuesto de Sellos, en tanto, aplica un 3,5% sobre cada operación inmobiliaria. “Si se interpreta estrictamente, el Estado participa en cada operación como si fuese copropietario del 3,5%, lo que vulnera el principio constitucional de plena propiedad privada”, advirtió Brody.
Para las desarrolladoras, incluso pequeños aumentos en la carga impositiva pueden marcar la diferencia entre que un proyecto sea rentable o no.
El peso de los impuestos en CABA
En la Ciudad de Buenos Aires, los impuestos tienen una incidencia directa en el costo total de una obra. Según estimaciones del sector, pueden alcanzar hasta el 55% del costo industrial de un desarrollo, si se consideran los tributos directos e indirectos, los permisos, tasas y contribuciones.
En muchos casos, esa carga se equipara al gasto en materiales y mano de obra. “Hace años que venimos observando esta situación y por eso trabajamos para reducir el peso impositivo mediante una planificación más eficiente, aprovechando regímenes especiales, optimizando la estructura fiscal y contractual y gestionando mejor a los proveedores”, explicó Flavio Galli, CEO y fundador de Grupo Tueroc.
Estas estrategias se implementaron entre 2022 y 2024, en medio de un contexto de inflación, y hoy se mantienen por las demoras en los trámites municipales, que aumentan los costos financieros y fiscales.
Según Galli, la reactivación del sector no depende de subsidios, sino de una reforma integral que alivie la carga tributaria, reduzca la burocracia y mejore las condiciones de financiamiento. “Con incentivos fiscales y financieros, plazos más simples de habilitación y nuevos formatos de desarrollo, el costo total de una obra podría bajar entre un 15% y un 25%”, concluyó.