En apenas un año, la avenida Santa Fe pasó de ser señalada como uno de los corredores comerciales que había recuperado parte del encanto que supo tener en los años 80 a mostrar una foto bastante menos positiva: hoy registra una vacancia superior al promedio del mercado general y una fuerte caída en los valores de alquiler.

El tramo del corredor comprendido entre Scalabrini Ortiz y Pueyrredón tiene 1,6 km y concentra 345 locales comerciales dentro de un universo total de 5000 relevados en CABA. Se trata de una de las zonas comerciales más importantes de Palermo como barrio y de la Ciudad en general, con buena accesibilidad, alto flujo peatonal, tránsito vehicular, transporte público y un jugador clave en el mapa de consumo porteño: el shopping Alto Palermo.

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Sin embargo, esa ubicación privilegiada no alcanzó para esquivar el cambio de época. La vacancia en el corredor llegó al 6,67%, por encima del 4,6% que registra el mercado general, de acuerdo a un relevamiento realizado por LJ Ramos. En paralelo, el precio pedido promedio se ubicó en US$29/m², levemente por debajo del promedio general, que alcanza los US$30,4/m² por mes.

Pero, a pesar de estos datos, el golpe más fuerte se ve en la comparación interanual. La zona, al igual que otros corredores importantes de la Ciudad, como la avenida Cabildo en Belgrano, por ejemplo, sufrió una importante caída en solo un año. La vacancia aumentó en 6,4% y el valor pedido cayó 29 puntos porcentuales frente al relevamiento de 2025.

El dato marca un quiebre para una avenida que, durante el último tiempo, había sido vista como parte de la recuperación del comercio. La nueva medición muestra que “ante la previsión de no renovación de contratos por parte de algunos inquilinos, muchos propietarios optan por anticiparse y comenzar la búsqueda de nuevos locatarios antes de que los inmuebles queden desocupados, evitando así periodos prolongados de vacancia”, explican en el informe.

“Santa Fe sigue siendo uno de los corredores más importantes de la ciudad, pero debido al contexto actual las marcas son mucho más selectivas. El alquiler tiene que cerrar en función de las ventas esperadas, y hoy el consumo no está acompañando. Si los propietarios no están dispuestos a acompañar a sus inquilinos, son pocas las marcas que pueden afrontar esos alquileres”, explicó Santiago Winokur, bróker para retail y oficinas de Newmark.

La explicación, coinciden en el mercado, no se reduce a una sola causa. Hay menos consumo, precios que en algunos casos quedaron altos y marcas que ya no se instalan solo por estar en una avenida emblemática. “Es una combinación de factores. El consumo más moderado hace que las marcas más pequeñas no puedan hacer frente a los gastos fijos, como por ejemplo el alquiler. Antes era habitual aceptar determinados valores para ocupar una avenida emblemática; hoy analizan mucho más la relación entre alquiler, ventas y costos de operación. Si esa ecuación no cierra, prefieren esperar o buscar otra ubicación”, sostuvo Winokur.

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Los rubros que crecieron y los que perdieron

Ese ajuste se ve, sobre todo, en el tipo de locales que quedan disponibles. “Lo que estamos viendo es que los locales chicos y medianos son los que más se están liberando, principalmente porque las marcas más pequeñas son las que más están sufriendo. En cambio, la mayor demanda que estamos teniendo es en los locales de mayor superficie con buen frente y buena visibilidad, que siguen siendo los más buscados por cadenas, marcas internacionales y venta de productos importados”, detalló Winokur.

De esta manera, de acuerdo al informe, moda y textil sigue liderando la oferta por tercer año consecutivo, con el 32% de los locales ocupados, aunque su presencia empieza a perder fuerza.

El segundo lugar pertenece al rubro “otros”, que representa el 17% e incluye locales como librerías, regalerías y propuestas menos tradicionales.

El tercer lugar lo ocupa alimentación, con el 13% de participación. En cambio, gastronomía representa el 11% y perdió peso dentro del corredor. Esa caída expone una transformación en los hábitos de consumo: con bolsillos más ajustados, los consumidores parecen priorizar la compra de alimentos e insumos para el hogar, como supermercados y comercios especializados, por encima del gasto en restaurantes o salidas.

Más atrás aparecen salud y belleza, con el 9%; hogar y bazar, con el 8%; tecnología, con el 6%; y servicios financieros, con el 4%.

Las diferencias dentro de la propia Santa Fe

Por su parte, Marcelo Zuliani, director comercial de Colliers, marca un punto importante a tener en cuenta y es que no en todo el corredor pasa lo mismo: “En Santa Fe y Bulnes (frente al Shopping), por ejemplo, la demanda está”.

De acuerdo al especialista, los picos estratégicos de demanda, donde la vacancia es menor, se concentran en los cruces de “Coronel Díaz y Santa Fe, Pueyrredón y Santa Fe, y Callao y Santa Fe”, donde evidencian niveles de vacancia mucho menores. “Es más, Santa Fe y Coronel Díaz es la zona que va a crecer y son pocos locales relativamente”, explicó.

La rotación también funciona como otro termómetro del momento. Según Zuliani, en el mercado comercial “la rotación es elevada en general” y llega al 18%. “Cuando tenés baja demanda hay rotación, que es lo que está pasando”, explicó.

Aun así, el diagnóstico no es necesariamente pesimista. Para Zuliani, el mercado atraviesa un momento de quiebre más que una tendencia de deterioro permanente. “Estamos en un momento donde las estadísticas dicen que estamos viviendo la falta de consumo del año pasado y este año no se está recuperando, y empiezan a aparecer locales vacíos. Pero al mismo tiempo hay noticias de marcas internacionales que van a venir y eso genera una competencia entre rubros. Estamos en un momento de quiebre, yo no veo que vaya a seguir aumentando la vacancia”, afirmó.

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Winokur coincide en que la avenida atraviesa un ajuste, pero no una pérdida de atractivo. “Lo veo más como un ajuste que como una pérdida de atractivo. Santa Fe mantiene atributos muy sólidos: conectividad, alto tránsito peatonal y una identidad comercial consolidada. Lo que cambió es la dinámica de las marcas que se instalan allí”, explicó.

Sobre qué tendría que pasar, los brokers coinciden en que la demanda está. “Cuando el consumo muestre signos de recuperación y los valores acompañen la realidad del mercado, Santa Fe seguirá siendo una de las primeras opciones para muchas marcas”, aseguró Winokur.