El mercado de alquileres en Argentina está en constante evolución, por lo tanto, propietarios e inquilinos deben estar al tanto de sus derechos y obligaciones.
Aunque la Ley de Alquileres fue derogada, el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) sigue siendo la principal fuente de regulación en materia de contratos.
Este documento informa qué protección tiene el inquilino en casos de desalojo por falta de pago y cuál es la cláusula clave que debe cumplirse para que sea llevado a cabo.
El artículo 1222 del CCyC establece un procedimiento que el propietario debe seguir antes de iniciar una demanda de desalojo. De no cumplirse correctamente, el inquilino podría permanecer en el inmueble.
Alquileres: ¿cómo debe ser la intimación de pago?
Para que la intimación de pago sea válida y efectiva, debe realizarse por escrito, de manera que se pueda acreditar su envío y recepción. Esto asegura que exista constancia de que el inquilino fue notificado formalmente de la deuda.
También, debe indicarse de forma clara y precisa el monto exacto que se reclama, ya que no es suficiente con hacer referencia a cálculos o conceptos genéricos.
Los propietarios deberán cumplir con las condiciones establecidas para realizar la intimación por falta de pago.
La intimación debe especificar el lugar donde el inquilino debe realizar el pago. Esto para evitar confusiones y asegura que el inquilino tenga claridad sobre dónde cumplir con su obligación.
Se debe otorgar un plazo para que el inquilino realice el pago, el cual no puede ser inferior a diez días corridos a partir de la recepción de la intimación.
¿Qué pasa si no se cumple correctamente con la intimación de pago?
Si el propietario no cumple con alguno de estos requisitos, la intimación puede considerarse inválida, y el inquilino no estaría obligado a abandonar la propiedad, incluso si existen pagos pendientes.
¿Qué sucede después de la intimación?
Una vez realizada la intimación, pueden ocurrir dos situaciones. Si el inquilino paga la deuda dentro del plazo establecido en la intimación, el proceso de desalojo se paraliza y el contrato continúa su curso normal.
En cambio, si el inquilino no realiza el pago luego de la intimación y el vencimiento del plazo, el propietario puede iniciar la acción de desalojo, considerando el contrato resuelto.
¿Cuándo el propietario puede finalizar el contrato?
Además de la falta de pago, el CCyC establece otras causales por las cuales el propietario puede rescindir el contrato de alquiler:
- Cambio de destino o uso irregular: si el inquilino modifica el destino para el cual se alquiló el inmueble o le da un uso diferente al estipulado en el contrato.
- Falta de conservación o abandono: si el inquilino no conserva el inmueble de manera adecuada, lo abandona sin dejar a alguien a cargo, o realiza actos que dañen la propiedad.
- Falta de pago de alquileres: si el inquilino no paga el alquiler durante dos períodos consecutivos.
- Incumplimiento contractual: por cualquier otra causa que se haya establecido expresamente en el contrato.
Los propietarios pueden rescindir el contrario si se la da a la propiedad un uso distinto al pactado.
¿Cuándo puede finalizar el contrato el inquilino?
El inquilino también tiene derecho a rescindir el contrato en determinadas situaciones, como:
- Incumplimiento del locador: si el locador no cumple con la obligación de conservar la cosa (inmueble) con aptitud para el uso y goce convenido.
- Por la existencia de vicios ocultos en la propiedad que impidan su uso normal.
- El inquilino puede finalizar el contrato en cualquier momento, sin necesidad de expresar causa, siempre y cuando indemnice al locador según lo establecido en el artículo 1221 del CCyC. Si la resolución se produce dentro del primer año de contrato, la indemnización es de un mes y medio de alquiler; si es después del primer año, es de un mes.