El crédito hipotecario no logra dejar de ser el talón de Aquiles de la economía argentina. En mayo de 2024, los bancos pusieron primera y volvieron a lanzar líneas en UVA que reactivaron al mercado inmobiliario durante casi un año hasta que las entidades aumentaron las tasas y una gran parte de la demanda dejó de calificar y quedó fuera de la posibilidad de acceder a comprar con crédito.

Así volvió a quedar expuesto el dilema histórico al que se enfrenta el sistema financiero local: cómo prestar dinero a 20 o 30 años en una economía en la que los depósitos se renuevan en plazos mucho más cortos. Un problema que ocupa parte de la agenda del Gobierno que busca la manera de reactivar el financiamiento para comprar propiedades.

En este contexto , el ministro de Economía, Luis Caputo, anunció esta semana que el Gobierno habilitará préstamos bancarios en dólares para empresas, con destinos que también alcanzan al sector inmobiliario, y confirmó además que el Gobierno estudia utilizar recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses para generar financiamiento de largo plazo para los bancos y, de esa forma, intentar ampliar nuevamente el mercado hipotecario.

Ese fondo que administra el Estado es el que se conformó con el dinero que tenían las AFJPs cuando se estatizaron en 2008 y que se fue invirtiendo en diferentes instrumentos: desde financieros hasta otros de la economía real como, por ejemplo, el Procrear en su momento.

En datos, el economista especializado en vivienda Federico González Rouco detalla que el FGS administra activos por unos US$75.000 millones, mientras que toda la cartera hipotecaria de vivienda de la Argentina ronda los US$11.000 millones. “Imagínense el impacto que puede tener el FGS en una cartera hipotecaria”, reflexiona.

La iniciativa aparece tras un 2025 en el que se desembolsaron alrededor de US$3300 millones en créditos hipotecarios, el mejor registro desde 2018, aunque todavía lejos del pico de la era pre-crisis -2017-2018-, cuando el volumen superaba los US$5000 millones anuales, según los datos que maneja González Rouco.

A estos indicadores se suma otro del Banco Central: las 43.700 altas de deudores hipotecarios que se otorgaron durante el año pasado, lo que equivale a alrededor del 0,4% del PBI, tres veces más que lo concedido entre 2019 y 2023 pero un 30% menos que en 2017 y 2018 (con el boom de los créditos UVA).

En 2026, el crecimiento de las hipotecas no logró sostener la misma velocidad que en 2025. Hoy las operaciones inmobiliarias que se cierran con crédito representan el 11% de las ventas, hace un año, el 20%.

Entre enero y julio se desembolsaron alrededor de US$1120 millones en créditos hipotecarios, frente a los US$1792 millones otorgados durante los mismos siete meses de 2025. Estas cifras reflejan una caída interanual del 37,5%.

Con US$202 millones otorgados, julio marcó el volumen mensual más alto desde diciembre pasado. Aun así, el séptimo mes del año se mantuvo 28% por debajo del promedio mensual registrado durante buena parte de 2025. De cara a lo que viene, la estimación es que durante este año podrían desembolsarse alrededor de US$2500 millones en créditos hipotecarios.

La fotografía actual es, por lo tanto, bastante distinta a la del auge inicial: hoy el crédito hipotecario perdió el impulso alcanzado durante 2025. Y es justamente en ese escenario donde empiezan a aparecer nuevos intentos por reactivarlo con algunos casos puntuales de bancos que comenzaron a bajar las tasas de sus líneas, aunque todavía están en niveles más altos que los del relanzamiento en 2024.

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El motor de la reactivación

Sin financiación, el mercado inmobiliario difícilmente gane velocidad. Una mayor escala de préstamos no solo ampliaría la cantidad de operaciones, también podría empezar a presionar sobre los precios de las propiedades usadas en un mercado sobreofertado.

Hoy el atraso de los valores de venta de publicación de este tipo de unidades se estima en un 27%, respecto de otras variables de la economía que crecieron en dólares, como los salarios, el costo de construcción y las acciones, según los informes de la consultora económica Empiria. Un dato que podría explicar por qué es un buen momento para invertir en ladrillos.

El año pasado cerró con 69.000 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, un buen número en el recorrido histórico. Pero, por ahora, no alcanza para impulsar los precios de las propiedades usadas que aumentaron solo 0,9% en lo que va del año y 1,3% en los últimos 12 meses, el menor incremento interanual en los últimos 28 meses según datos de Zonaprop.

Mientras tanto, la brecha entre el precio de una propiedad usada y una a estrenar se amplió y ronda el 32% según un relevamiento de la misma plataforma. Hace un año, era del 28,4% y hace cinco años, de apenas 10,8%.

El alza del costo de construcción en dólares de más del 140% desde octubre de 2023 fue el causante de ese diferencial que afectó el dinamismo de los edificios en marcha y enfrió al sector de la construcción que perdió más de 100.000 puestos de trabajo en dos años y medio. “Si se habilitara la posibilidad de comprar en pozo a crédito, la reactivación de la construcción sería más rápida”, reconocen desde la Cámara que aglutina a las empresas desarrolladoras (CEDU+AEV) que respaldó los recientes anuncios del Gobierno. Al mismo tiempo, planteó que el próximo paso debería ser ampliar el financiamiento hacia las viviendas en construcción.

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El verdadero cuello de botella

El regreso de las hipotecas mostró que la demanda está. El problema es que los bancos necesitan contar con los recursos para prestar a largo plazo.

“Los bancos hoy fondean hipotecas a 20 o 30 años con depósitos a 30 días. Eso genera un descalce de plazos brutal que limita estructuralmente el crédito hipotecario a largo plazo en la Argentina. Si no tenés fondeo largo, no podés prestar largo”, resume González Rouco. Un problema en el que busca actuar el esquema del FGS.

Sin embargo, la alternativa que analiza Economía no plantea que se destine el fondo para comprar directamente las hipotecas.

La propuesta es que se coloque parte de los recursos en depósitos bancarios a dos, tres, cuatro o cinco años, mediante licitaciones en las que las entidades competirían ofreciendo tasas por esos fondos. “El FGS no puede estar comprando hipotecas de personas humanas porque no es su trabajo. Lo que sí estamos viendo son formas que creemos que son más efectivas”, explicó Caputo en el marco de la Expo de Real Estate que se desarrolló esta semana.

En definitiva, la estrategia es que el FGS, que se estima cuenta con unos US$1500 millones entre liquidez y plazos fijos, actúe como ancla del mercado de créditos mientras el sector privado lo desarrolla. ¿Cómo surge ese número? La mayoría de los fondos del FGS está invertido en bonos (80%), una parte en acciones (12% ) y el resto en otros instrumentos. “De este resto saldría lo que iría a los plazos fijos, que es lo que estimo en US$1500 millones”, responde el economista.

Pero, dentro del Gobierno, la discusión no se limita al FGS. El ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, planteó en el mismo evento del que participó el ministro Caputo, que para ampliar el crédito los bancos también deberán competir de manera más agresiva por los ahorros de los argentinos.

“Para que podamos extender la cantidad de créditos, no solo hipotecarios sino a toda la economía, el sector bancario tiene que hacer un cambio de chip y salir a buscar el ahorro de los argentinos”, afirmó el ministro. Estimó que los argentinos mantienen unos US$300.000 millones fuera del sistema financiero local. “Esa es la plata que hay que buscar. Hay que convencerlos de que la traigan a la Argentina, que la depositen en el banco, que ahorren en el país y que esos depósitos se transformen en créditos hipotecarios”, planteó.

En definitiva, el FGS podría funcionar como un puente, pero la construcción de un mercado hipotecario grande necesita de una estructura de ahorro y financiamiento de largo plazo que, por ahora, la Argentina no tiene.