En un mercado en el que las propiedades registran subas en el valor de venta de publicación, en el último mes se registró el mayor aumento desde diciembre de 2018. Así lo muestran las cifras de Zonaprop, que revelaron que 2024 acumula un incremento del 6,6% en el valor de publicación de las propiedades y un aumento interanual de 7,2% desde octubre de 2023.
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En cuanto al aumento mensual del valor del metro cuadrado promedio de la Ciudad, se registró una suba de 0,3% en octubre y se ubica en US$2321/m2. Por caso, un monoambiente de 40 m² tiene un precio medio de US$102.267 dólares, mientras que un departamento de dos ambientes de 50 m² se ubica en US$122.963 y uno de 70 m² de tres ambientes en US$169.082, según el último relevamiento de la plataforma.
“Estamos viviendo un momento donde tanto los valores de publicación como los precios de cierre están mostrando una suba, producto de un microclima de crecimiento del mercado inmobiliario, donde se confluyen muchos factores”, señala Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima y explica que el principal driver es que los precios “siguen históricamente bajos”. A eso se suma el cambio de expectativas, el impacto de los créditos hipotecarios y del blanqueo, “que ha demostrado ser bastante exitoso”.
Los departamentos que más aumentan
De todas formas, aclara que tanto en los valores de publicación como en los precios de cierre, “las subas por lo general están asociadas a las unidades más pequeñas o de tickets promedio más bajos, donde confluye la mayor demanda”. Explica que las unidades más chicas tienden a responder al alza mucho más fuerte y, en ese segmento, los porcentajes de negociación también son mucho más reducidos, algo que lleva a que los precios suban todavía más.
Por el contrario, “en los tickets promedio más altos, las suba es bastante menor y los márgenes de negociación son batante más amplios, aunque, a medida que continúe la reactivación del mercado inmobiliario, la paz cambiaria y se siga estabilizando la macroeconomía, es un segmento que también tendrá su impacto”, agrega el broker.
Soledad Balayán, titular de Maure Propiedades, comparte la mirada de Achával y asegura que “el aumento de precios no es homogéneo ni general, se da sólo en inmuebles con alta presión de demanada (2, 3 y 4 ambientes pequeños), en muy buen estado de conservación, luminosos, que se encuentran en edificios bien mantenidos y que no superan los 25 años”. Asegura que todavía hay oportunidades, “ya que los precios han bajado un 40% en dólares ajustados por inflación de EEUU. Para recuperar los precios promedio del 2019 se necesitan aumentos del 67%, y estamos lejos aun de ese porcentaje de aumento”.
Las escrituras también hablan de un mercado en recuperación, ya que en septiembre se registraron en la Ciudad de Buenos Aires 5157 operaciones de compraventa, lo que implica una suba del 30,4% respecto al mismo mes de un año antes y el mejor septiembre en 6 años.
Aunque los números bajaron un 2,7% respecto a agosto, mes en que se registraron 5297 actos, el dato revelador que ilusiona al sector es que crecieron casi en un 70% la cantidad de operaciones con crédito hipotecario con respecto a agosto. En ese mes hubo 416 escrituras realizadas con hipoteca, mientras que en septiembre estas operaciones ascendieron a 705 -cifra que implica casi un 14% del total de las operaciones hechas en septiembre-. Si la comparación se hace interanual, se trata de una suba del 317,2% respecto al mismo mes del año pasado, y del 74,3% en el acumulado del año (1970 escrituras de hipoteca en total).
Cuáles son los barrios de la ciudad que bajaron de precio
En medio de este contexto de suba de precios, hay algunos barrios en los que todavía hay oportunidades. Así lo indica el último informe de Zonaprop, cuyas cifras muestran que, en el último mes, algunas zonas tuvieron un descenso en los valores.
El informe reveló que son 12 los barrios de CABA donde se dio este fenómeno. Se trata de Villa Crespo (-0,39%), Almagro (-0,29%), Monserrat (-1,91%), San Telmo (-0,11%), Monte Castro (-0,09%), Parque Avellaneda (-2,08%), Versalles (-2,82%), Villa Luro (-0,17%), Villa Real (-0,23%), Nueva Pompeya (-0,82%), Lugano (-0,12%) y La Boca (-0,81%).
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Si el análisis se lleva a distinguir los barrios más caros y más baratos de la Ciudad, Puerto Madero se ubica en el podio, con la oferta más cara, con un precio medio de 5.985 dólares/m². Le siguen Palermo y Belgrano, con precios medios de 3212 dólares/m² y 3030 dólares/m², respectivamente. Del otro lado, Lugano, Nueva Pompeya y Villa Riachuelo presentan los valores más bajos del mercado con 983 dólares/m², 1.388 dólares/m² y 1.505 dólares/m² respectivamente.