A poco más de cuatro meses del regreso de los créditos hipotecarios a la Argentina, el mercado inmobiliario comenzó a mostrar signos de reactivación. Luego de cinco años de la casi inexistencia de los mismos, el crédito volvió de la mano de 21 bancos, lo que generó un impacto positivo que sorprendió al sector.
Los efectos de los créditos comenzaron a verse plasmados en los números de las escrituras de compraventa de viviendas, con 225 escrituras con hipoteca en julio (el último dato registrado), lo que implica un crecimiento del 41,5% respecto al mismo mes del año pasado y de 95,6% comparado con el mes anterior de 2024. “Un hecho destacable es que durante julio se registró un crecimiento real desestacionalizado del crédito hipotecario por primera vez en seis años”, expresó textualmente el Banco Central en su último informe monetario mensual.
Si bien el repunte de julio fue notable, agosto superó todas las expectativas, convirtiéndose en el mes con mayor cantidad de créditos otorgados en 2024. De acuerdo a datos proporcionados por el especialista Federico González Rouco, que recientemente publicó su libro titulado El sueño de la casa propia, se entregaron $67.000 millones en préstamos a personas físicas, es decir, alrededor de 500 créditos -tomando como promedio el metro cuadrado de un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires: US$1825/m² de acuerdo a los últimos datos relevados de Reporte Inmobiliario-, el triple que en julio ($21.000 millones)
De acuerdo a los datos proporcionados por los bancos a los que pudo acceder LA NACION, las entidades bancarias ya llevan más de 15.000 créditos hipotecarios aprobados, que se encuentran en proceso de escrituración.
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“Una de las razones de este auspicioso momento para el sector, estriba en que la cuota inicial de la hipoteca en la mayoría de las localizaciones del país resulta muy similar, o incluso en algunos casos inferior, al alquiler a pagar por el uso de la vivienda”, expresó José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario y agregó que “el gasto equiparable de un alquiler por el de una cuota por la compra del inmueble aparece como una opción tangible y posible para un significativo número de habitantes”.
¿Cuál es la cuota y el ingreso necesario para la compra de un departamento?
Un relevamiento de Reporte Inmobiliario ofrece un panorama claro sobre cuánto hay que pagar de cuota y el ingreso necesario que una persona necesita para adquirir un departamento usado de 43 m² en diferentes barrios de Buenos Aires. A continuación, se detallan los cálculos realizados tomando en cuenta una tasa promedio del 5,8% a 30 años y el 75% del valor de la vivienda financiado por el banco:
1) Palermo
- Precio: US$2427/m² (US$104.361)
- Monto a prestar del banco: $100.969.268
- Cuota inicial: $592.440
- Ingreso necesario: $2.369.760
- Anticipo (el 25% restante): US$26.090
2) Recoleta
- Precio: US$2371/m² (US$101.953)
- Monto a prestar del banco: $98.639.528
- Cuota inicial: $578.770
- Ingreso necesario: $2.315.080
- Anticipo (el 25% restante): US$25.488
3) Belgrano
- Precio: US$2247/m² (US$96.621)
- Monto a prestar del banco: $93.480.818
- Cuota inicial: $548.502
- Ingreso necesario: $2.194.008
- Anticipo (el 25% restante): US$24.155
4) Villa Urquiza
- Precio: US$2100/m² (US$90.300)
- Monto a prestar del banco: $87.365.250
- Cuota inicial: $512.618
- Ingreso necesario: $2.050.472
- Anticipo (el 25% restante): US$22.575
5) Caballito
- Precio: US$1890/m² (US$81.270)
- Monto a prestar del banco: $78.628.725
- Cuota inicial: $461.356
- Ingreso necesario: $1.845.424
- Anticipo (el 25% restante): US$20.318
6) Almagro
- Precio: US$1845/m² (US$79.335)
- Monto a prestar del banco: $76.756.613
- Cuota inicial: $450.372
- Ingreso necesario: $1.801.488
- Anticipo (el 25% restante): US$19.834
7) Villa Crespo
- Precio: US$1844/m² (US$79.292)
- Monto a prestar del banco: $76.715.010
- Cuota inicial: $450.128
- Ingreso necesario: $1.800.512
- Anticipo (el 25% restante): US$19.823
8) Flores
- Precio: US$1643/m² (US$70.649)
- Monto a prestar del banco: $68.352.908
- Cuota inicial: $401.063
- Ingreso necesario: $1.604.252
- Anticipo (el 25% restante): US$17.662
9) Balvanera
- Precio: US$1344/m² (US$57.792)
- Monto a prestar del banco: $55.913.760
- Cuota inicial: $328.076
- Ingreso necesario: $1.312.304
- Anticipo (el 25% restante): US$14.448
¿Pagar la cuota del crédito o seguir con un alquiler?
Estos valores demuestran que el costo de acceso a la vivienda mediante un crédito hipotecario varía notablemente entre barrios, y que, en muchos casos, la cuota de una hipoteca puede ser similar al alquiler. En número concretos, un alquiler promedio para una unidad de dos ambientes usada en CABA, de acuerdo a los valores que publicó Reporte Inmobiliario, se encuentra en los siguientes valores:
- Palermo: $525.455
- Recoleta: $548.180
- Belgrano: $620.000
- Villa Urquiza: $499.165
- Caballito: $445.715
- Almagro: $372.500
- Villa Crespo: $491.250
- Flores: $406.665
- Balvanera: $376.250
La elección entre comprar y alquilar no solo depende del valor inicial de las cuotas, si no también de otros factores como: la estabilidad laboral, el monto inicial necesario (del 20% al 35%, dependiendo el banco) y la proyección a largo plazo (20 o 30 años) de lo que se quiera adquirir como vivienda.