Vaca Muerta es un nombre que resuena cada vez más en los oídos de los argentinos. Es que se trata no sólo de la segunda reserva de gas y la cuarta de petróleo no convencional del mundo, sino también un lugar donde existe una combinación atractiva para los que buscan invertir en real estate: promete inquilinos todo el año y una demanda de departamentos en alquiler que desborda ampliamente la oferta. Además, son las mismas petroleras las que se hacen cargo de los contratos.
En esta localidad que genera el 55% del total de producción de petróleo y el 65% del gas del país, “actualmente operan aproximadamente 55.000 trabajadores”, según números de Fernando Banderet, intendente de Añelo. Sin embargo, explica que la oferta inmobiliaria que existe para estos trabajadores no es suficiente: asegura que no cuentan con cifras exactas, pero saben que hay 15.000 operarios viviendo y trabajando en la ciudad, y 20.000 vehículos que viajan todos los días a Añelo, del cual se calculan que trasladan 40.000 trabajadores más a la cuenca (que involucran los operarios de la construcción en yacimientos, el sindicato petrolero, camioneros, vigilantes, etc.).
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Se trata de un poblado con una forma de vida distinta a la convencional: los colaboradores trabajan durante 15 días seguidos y, para descansar al final de cada uno de esos días, viajan generalmente a Neuquén, una de las ciudades más cercanas, aunque ubicada a 100 km de Añelo, por la falta de alojamiento en esa ciudad. “El camino que recorren es una ruta, cargada de camiones, en un trayecto que suele demorar hora y cuarto u hora y media, aunque llega a tres durante el horario pico. A eso se le deben sumar los costos de tiempo extra que supone para la empresa y el desgaste que este traslado implica”, comparte Eduardo Bagnato, director de emprendimientos en Toribio Achával, quien comercializa Altos Neuquinos en Añelo, un proyecto de tres edificios que sumará 600 departamentos.
Un dato que revela la importancia de la actividad es el compartido en el último informe de Intercambio Comercial Argentino (ICA), publicado por el Indec: asegura que, sólo en petróleo, el país exportó en los primeros seis meses del 2024 un 60,2% más de lo que logró en el mismo lapso de 2023. De hecho, el estudio revela que se trata del subrubro que más creció en el último año, después del de semillas y frutos oleaginosos. “Hoy tenemos sólo un 8% de la cuenca explotada y si se empieza a trabajar en el resto de Vaca Muerta, se necesitará más gente para trabajar ahí. La reciente visita del Presidente significa que habrá una apuesta fuerte para seguir desarrollando la actividad”, comparte el intendente.
Si se tienen en cuenta los números que actualmente genera la cuenca, el desarrollo de proyectos de real estate se posiciona como algo apremiante. La localidad de Añelo es uno de los poblados más cercanos a Vaca Muerta y, efectivamente, crece cada vez más en desarrollos inmobiliarios, ya que, en palabras de Bagnato, se trata de “un negocio en el que no necesitás salir a buscar inquilinos”. Los pozos funcionan las 24 horas del día, y la necesidad de trabajadores y de un techo para vivir es constante. “El año pasado una consultora hizo una proyección de cuánto crecería la zona y estimó que en 2030 Añelo contará con 50.000 habitantes permanentes”, asegura Banderet.
El intendente de Añelo también revela que, actualmente, “están en construcción 7500 camas nuevas, que se estima que estarán listas en el transcurso de este año y el que viene, de las cuales un 90% ya tienen contratos de alquiler firmados”. Por su parte, se encuentran reformando el código urbanístico de Añelo, en el exigirán a las desarrolladoras que emprendan proyectos en la zona que levanten viviendas que luego puedan ser adquiridas por los trabajadores; se facilitará esa compra a través de un crédito hipotecario que otorgará el Banco Nación, del cual aún no se conocen detalles. “Queremos que los trabajadores se trasladen allí con sus familias, tengan sentido de arraigo en el lugar y generen beneficios para la comunidad”, asegura Banderet.
¿Cómo funciona el negocio de real estate en la zona?
El alquiler de unidades en Añelo deja una renta aproximada del 10% anual en dólares. Si se compara con los números de Zonaprop en CABA, la rentabilidad, en algunos casos, es la mitad de lo registrado en Añelo: Lugano, La Boca y Parque Patricios se presentan como las mejores opciones para buscar renta en la ciudad de Buenos Aires, pero con un retorno del 6,4%, 5,6% y 5,3%, respectivamente.
El real estate que se maneja en Vaca Muerta es distinto al de un mercado de alquileres tradicional. En este caso, el inquilino propiamente es la empresa, que alquila estas unidades para que sus operarios puedan trabajar en la extracción del petróleo. El modelo de negocio es un servicio llave en mano, en donde las desarrolladoras gerencian los proyectos y son las que suelen encargarse de gestionar los contratos, equipar las casas y proveer los servicios de administración, mantenimiento y seguridad (incluso el servicio de lavado de ropa de cama y limpieza del lugar).
Las casas o departamentos son ocupados durante todo el año, ya que los colaboradores trabajan allí los 365 días, con turnos rotativos. De esta manera, se garantiza una ocupación constante, algo que no siempre ocurre cuando se trata del mundo inmobiliario. Además, asegura alquileres de hasta $1,5 millones netos por mes, en algunos casos.
Las propiedades se suelen construir a través del sistema modular: se hacen en una fábrica, en tres dimensiones, en una línea de producción similar a una industria automotriz, lo que permite mayor velocidad de ejecución. “Veían que la construcción modular presentaba fuertes ventajas frente a la tradicional; es difícil construir en Añelo, pero estos módulos lo facilitan porque se trasladan hasta allí y se hace casi todo el trabajo en fábricas”, comparte Horacio Parga (h), director del Grupo Edisur, desarrolladora de Córdoba y socia estratégico del proyecto Álamos. De hecho, aclara que ellos trabajan el 90% en taller y el 10% restante (fundaciones, conexiones de servicio, montaje con terminación final y cimientos) se hace en el terreno propiamente.
¿Qué proyectos se desarrollan en la zona?
Uno de los emprendimientos que actualmente se están desarrollando en Añelo es Álamos. Se trata de un proyecto de usos múltiples que ya terminó su primera etapa de 60 casas y actualmente lanzó la segunda, en la que buscan vender 54 departamentos. La última etapa contará con nuevos departamentos y sumará un hotel, oficinas y locales comerciales.
Forma parte de un desarrollo de ZLT que la compañía inició en 2023 y tiene previsto terminarse a fines de 2025, que implica una inversión total de US$30 millones. Cuenta con calles asfaltadas, veredas, espacios verdes, redes de agua propia y planta de tratamiento cloacal. “Actualmente, los inversores de la primera etapa ganan entre $1.500.000 y $1.700.000 netos por mes”, comparte Luis Laorden, director de ZLT.
El proyecto propone un modelo de pool de rentas que ofrece ingresos mensuales para los inversores. Las unidades de la segunda etapa -cuya construcción se proyecta que esté lista en seis meses y estará a cargo de CITITEK, unidad de negocios de Grupo Edisur- tienen un valor de US$130.000 y deja una renta anual superior al 10%, en un tiempo estimado de recuperación de la inversión inicial de siete años. “El edificio tendrá PB y primer piso, en una superficie de 2800 m², con unidades de 50 m², con dos dormitorios y dos baños, que la desarrolladora se encarga de equipar y gestionar todos los servicios”, comparte Gino Zavanella, director de ZLT.
Otro de los proyectos que actualmente se está gestando en la zona es Altos Neuquinos. Se trata de un complejo de 15 edificios, que sumarán un poco más de 600 unidades. Ya hay seis edificios terminados, un séptimo en obra -totalmente vendido- y un octavo que están comercializando. Este último contará con 44 unidades distribuidas en 4 pisos; se trata de monoambientes de 34 m² que se venden por un ticket de US$75.000. “La desarrolladora se ocupa de gestionar los alquileres, decorar el lugar y garantizar que esté equipado. Además, promete una renta en torno al 10/12% anual en dólares”, asegura Bagnato.
Otro de los proyectos comercializados por Toribio Achával en la zona es Añelo Land. Contará con 7 edificios con un total de 252 unidades funcionales; 2 de ellos se entregarán en la brevedad y el tercero está en construcción, contará con monoambientes de 28 m² y se terminará en enero de 2025.
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Al lado de la ruta 7, existen seis edificios que construyó la empresa inmobiliaria Soldati, en alianza con la desarrolladora Base Cuatro. Actualmente se encuentra levantando tres más, en un espacio de una hectárea y media para los nueve totales, que conforman Añelo Nuevo. “En este momento tenemos unos 180 departamentos activos y contamos con pedidos de compañías de primer nivel que solicitan entre 3000 y 4000 camas más”, comparte Daniel Batista, asesor comercial de Añelo Nuevo.
El séptimo edificio se habilitaría en octubre y para el primer cuatrimestre del 2025 planean terminar los que faltan. Las unidades son monoambientes de 28 m² por un ticket de US$78.000, dos ambientes de 38 m² por US$105.000 y 3 ambientes de 57 m² a US$162.000. “El emprendimiento promete una rentabilidad anual en dólares mayor al 10%, en un complejo que cuenta con seguridad, donde se controla quien ingresa y quien sale”, asegura Sebastián Rascovan, director comercial de emprendimientos en Soldati.
Con una inversión de aproximadamente US$15 millones, Idero se lanzó a construir en Añelo un complejo de edificios que suman 6000 m², donde también se encargan de todas las gestiones de alquiler y transfieren la renta neta al bolsillo del inversor. Espacio Añelo es un emprendimiento de cuatro edificios; tres residenciales y uno de oficinas y gimnasios. Ya están construidos y entregados tres de ellos y se está levantando el cuarto faltante. Este último contará con 24 departamentos de 57 m², con dos dormitorios cada uno. El ticket de las unidades en pozo arranca en US$160.000. Por su parte, los departamentos de dos dormitorios de las unidades de los edificios terminados rondan los US$190.000 y US$110.000 los de un dormitorio. Prometen una renta anual del 10% en dólares.
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“Los edificios cuentan con certificación de construcción sustentable, se hacen en una fábrica y, al ser modulares, tienen la ventaja de que, si en unos años Vaca Muerta deja de ser rentable, pueden transportarse y relocalizarse en cualquier otro lugar con potencial de explotación”, explica Lucas Salvatore, presidente de Idero. También comparte que tienen otro emprendimiento en la zona, conocido como Añelo Central, que contará con 17 edificios de 24 departamentos de 57 m². Ya están levantando el primero, que estiman que estará listo para marzo del año que viene.
En el centro de Añelo, a una cuadra de la municipalidad, se levantará Wenelen Apart, un emprendimiento de 120 unidades con una inversión de US$8 millones de dólares. Se trata de unidades de 42 m² cada una, algunas de dos dormitorios y otras de uno solo, que aún no tienen precio de venta, pero que se ofrecerán por un alquiler de US$1300 dólares mensual, con una renta anual en el orden del 11/12% y un ingreso neto para los inversores de US$1000. El proyecto contará con dos etapas, la primera de 60 unidades, que estiman estará lista para septiembre del año que viene y la segunda en septiembre de 2026.
“Entendemos que Vaca Muerta se trata de una zona donde se están dadas todas las condiciones para que haya un desarrollo de relevancia”, comparte Issel Kiperszmid, titular de DYPSA, desarrolladora que llevará adelante el proyecto, y explica que también cuentan con un hotel que funciona desde antes de la pandemia que actualmente están ampliado, para sumar 32 unidades. De hecho, los clientes de Apart Wenelen pueden hacer uso de los amenities y desayuno del hotel. Además, están con un tercer proyecto en el parque industrial: levantarán un centro de logística y prestación de servicios para pymes y empresas petroleras.